집, 주식, 예금 중 먼저 넣을 곳: 돈 쓸 시기로 나누는 기준

작성 기준일 2026년 10월 8일

집에 먼저 넣을지, 주식이나 예금에 나눌지 부부의 생각이 갈릴 때는 그 돈을 언제 쓰는지, 값이 흔들려도 견딜 수 있는지로 나누어 보면 고르기 쉽습니다. 예를 들어 5년 안에 쓸 집 자금은 예금을 먼저 생각해 볼 곳으로 제안하는데, 논문 자료에서 주식은 해마다 흔들린 폭이 21.79%로 가장 컸습니다.

근거는 Jordà 외 연구진이 16개 선진국의 1870~2015년 자료로 낸 논문입니다. 한국은 이 16개국에 들어 있지 않습니다. 이 자료에서 물가를 뺀 연 수익률은 주택이 6.62%, 주식이 4.66%였고, 주택 수익률에는 집을 빌려주고 받는 수입까지 들어 있습니다.

신혼부부의 돈 상황: 대출이 있는 부부 86.9%, 주택 소유 42.7%

국가데이터처의 2024년 신혼부부통계에서 혼인신고 후 5년이 지나지 않은 초혼 부부 756,358쌍 가운데 대출잔액이 있는 부부는 86.9%, 주택을 소유한 부부는 42.7%였습니다. 맞벌이 부부는 59.7%를 차지했습니다.

대출이 있는 부부의 대출잔액 중앙값은 1억 7,900만 원으로, 1년 전(1억 7,051만 원)보다 5.0% 늘었습니다. 중앙값은 대출이 있는 부부를 잔액 순서로 세웠을 때 가운데에 있는 부부의 금액입니다.

여기서 대출잔액은 2024년 11월 1일 기준 제1·2금융권의 가계대출과 개인사업자 기업대출이고, 명의상 대출금액이라 실제 부채와 다를 수 있다고 통계는 밝힙니다.

제1금융권은 은행, 제2금융권은 저축은행·보험사·카드사처럼 은행이 아닌 금융회사를 말합니다.

개인사업자 기업대출은 개인사업자가 사업을 하려고 받은 대출입니다. 대부업체 같은 제3금융권 대출은 이 통계에 들어가지 않습니다. 열 쌍 가운데 아홉 쌍 가까이 대출이 있다는 숫자를 보면, 투자 이야기에 앞서 상환 계획도 함께 살펴볼 필요가 있는 부부가 많다고 볼 수 있습니다.

주택, 주식, 단기 국채를 같은 기준으로 비교

Jordà 외 연구진의 논문(NBER 워킹페이퍼 24112, 2019년 5월 개정판)은 16개 선진국의 1870~2015년 자료로 주택, 주식, 단기 국채 등의 수익률을 비교합니다. 한국은 이 16개국에 들어 있지 않습니다.

워킹페이퍼는 의견을 받으려고 먼저 공개한 논문이라 심사를 거친 정식 출판물은 아닙니다. 같은 연구가 학술지 Quarterly Journal of Economics 2019년 134권 3호에도 실렸습니다. 이 글의 숫자는 2019년 5월 개정 워킹페이퍼의 값입니다.

Table II는 논문에 실린 표의 번호입니다. 이 표는 16개 선진국을 같은 비중으로 평균 낸 1870~2015년 값을 담고 있습니다.

물가를 뺀 연 복리 수익률(실질 기하평균)은 주택이 6.62%, 주식이 4.66%, 단기 국채가 0.83%였습니다. 주택 수익률에는 임대소득이 포함되어 있습니다.

해마다 수익률이 흔들린 폭(표준편차)은 주택이 9.93%, 주식이 21.79%, 단기 국채가 6.00%였습니다.

임대소득은 집을 빌려주고 받는 월세 같은 수입입니다. 표준편차는 해마다 수익률이 평균에서 얼마나 벗어났는지 보여 줍니다. 주식의 표준편차는 21.79%로 주택(9.93%)의 약 2.2배입니다(21.79 ÷ 9.93 = 2.19).

수익률만 보면 주택이 가장 높았지만, 집은 큰돈이 한꺼번에 묶이는 자산이라 이 숫자만으로 집을 고를 수는 없습니다.

논문이 말하는 단기 국채(bills)는 정부가 발행한 만기가 짧은 채권의 수익률입니다. 다만 국채 수익률 자료가 없는 시기에는 금융시장 금리나 은행 예금 금리로 채웠고, 1960년대 이전 자료는 상당 부분이 예금 금리입니다. 그래서 이 값을 지금 한국 은행 예금 금리로 읽을 수는 없습니다.

주택 수익률 6.6%를 집값 상승률로 보면 안 되는 이유

Table II의 주택 6.62%는 집값이 오른 비율이 아니라, 집값 변화와 임대소득을 모두 포함한 총수익입니다.

논문의 다른 표(Table VIII)는 총수익을 두 부분으로 나눕니다. 이 표는 주식·주택 수익률과 그 구성 요소가 모두 있는 연도(관측 1,707개)만 쓰는데, 거기서 총수익은 6.43%입니다. Table II는 관측이 1,767개이고 값이 6.62%라서 두 값이 서로 같지 않습니다.

관측은 나라와 연도별로 모은 자료 하나하나를 센 수입니다.

Table VIII에서 같은 기준(16개 선진국 같은 비중 평균, 물가를 뺀 기하평균)으로 본 주택 수익은 집값 변화가 1.15%, 임대소득이 5.48%, 총수익이 6.43%입니다. 기하평균이라서 앞의 두 값을 더해도 총수익과 같지 않습니다. 세 값은 Table VIII 한 표에서 나온 것입니다.

논문은 물가를 뺀 기하평균으로 보면 주택 수익의 거의 전부가 임대소득에서 나온다고 설명합니다. 다만 물가를 빼지 않은 값으로 나누면 집값 변화와 임대소득이 대략 반반이라고도 밝힙니다.

임대소득에는 자기 집에 사는 사람의 추정 임대료도 들어갑니다. 추정 임대료는 자기 집을 월세로 내놓았다면 받을 수 있는 임대료입니다. 보통 비슷한 집의 월세로 어림합니다.

논문은 세금과 거래비용 때문에 투자자가 실제로 받는 수익이 이 값과 다를 수 있다고 설명합니다. 개별 아파트 한 채의 결과도 이 평균과 다를 수 있습니다.

그러니 주택 6.62%는 ‘집값이 해마다 이만큼 오른다’가 아니라 ‘집값 변화와 임대소득을 모두 포함하면 연 6~7% 안팎’이라는 뜻으로 보아야 합니다.

한국 가구 자산에서 실물자산이 차지하는 비중

국가데이터처의 2025년 가계금융복지조사에서 2025년 3월 말 기준 가구 평균 자산은 5억 6,678만 원이었습니다. 이 가운데 금융자산이 24.2%(1억 3,690만 원), 실물자산이 75.8%(4억 2,988만 원)였습니다. 실물자산 가운데 부동산은 4억 298만 원이었습니다.

실물자산은 금융자산이 아닌 자산입니다. 집·땅 같은 부동산이 대부분이고 자동차 같은 것도 들어갑니다.

가구주가 39세 이하인 가구는 평균 자산 3억 1,498만 원 가운데 실물자산이 58.9%(1억 8,541만 원)였습니다. 금융자산에는 전·월세 보증금이 들어 있습니다. 39세 이하 가구의 금융자산 1억 2,957만 원 가운데 전·월세 보증금은 6,648만 원이었습니다.

가구 자산이 이미 부동산 같은 실물자산 쪽에 기울어 있으니, 새로 모으는 돈까지 모두 집에 넣을지는 쓸 시기를 보고 따로 정할 문제입니다.

이 비교가 다루지 않는 것

Table II는 16개 선진국의 1870~2015년 평균 기록입니다. 지금 한국 부부의 결과로 읽을 수는 없습니다. 신혼부부통계는 부부 단위, 가계금융복지조사는 가구 단위여서 두 통계의 숫자는 대상이 다릅니다. 이 글은 예금 금리와 주식의 세후 수익을 비교하지 않습니다.

돈 쓸 시기로 나누는 기준 (내일만들기의 제안)

돈을 쓸 시기마다 어울리는 곳이 달라서, 아래 표처럼 나누어 보는 기준을 제안합니다. 5년은 예로 든 기간입니다.

표 1. 돈을 쓸 시기별로 먼저 생각해 볼 곳 (제안)

돈을 쓰는 시기	먼저 생각해 볼 곳	이렇게 나누는 이유
5년 안에 쓸 집 자금	예금	Table II에서 주식은 해마다 수익률이 흔들린 폭이 컸습니다(표준편차 21.79%).
비상금, 대출 상환	감당할 수 있는지 먼저 계산	대출이 있는 부부가 많습니다(2024년 초혼 신혼부부의 86.9%). 상환 계획부터 확인해 볼 수 있습니다.
10년 넘게 안 쓸 노후 자금	시장 지수를 따라가는 ETF를 매달 자동으로 (예시)	집은 큰돈이 묶이고, 지수 ETF는 매달 나누어 살 수 있습니다.

표에서는 먼저 돈을 쓰는 시기를 찾고, 그 옆 칸에서 먼저 생각해 볼 곳을 확인하면 됩니다.

여기서 지수 ETF는 시장 지수를 따라가도록 만든 ETF(상장지수펀드)를 말합니다. ETF는 거래소에서 주식처럼 사고파는 펀드입니다. 다만 미국 SEC의 투자자 안내에 따르면 지수를 따라가는 상품이 지수와 똑같이 움직이지 않을 수 있습니다.

노후 자금을 모아 두는 계좌로는 연금저축·IRP도 있습니다. 세액공제 한도와 공제율은 40대 편 글에서 계산해 두었습니다. 세액공제를 받은 돈은 나중에 연금으로 받을 때 세금을 냅니다.

이 제안은 원금 손실이 날 수 있는 투자를 포함합니다. 과거 해외 자료를 바탕으로 한 것이라 앞으로의 결과를 보장하지 않습니다.

돈 쓸 날짜를 정해 두는 일

표 1의 첫 행처럼 쓸 날짜가 가까운 돈은 투자와 따로 보자는 것이 이 글의 제안입니다. 아래는 정해진 날이 있는 돈으로 투자한 운영자의 경험입니다.

둘이 같은 기준을 정할 때 물어볼 것

부부가 같은 기준을 세울 때는 질문 세 개로 시작해 볼 수 있습니다.

1. 이 돈은 언제 쓸 계획입니까?
2. 값이 크게 내려가는 것을 보고도 둘 다 견딜 수 있습니까?
3. 비상금과 대출 상환은 투자보다 먼저 따져 보았습니까?

이번 달에 해 볼 수 있는 일

질문에 답한 뒤에는 아래 순서로 정리해 볼 수 있습니다.

1. 돈이 필요한 목표와 시기를 한 장에 적어 보는 방법이 있습니다. 부부가 각자 적은 뒤 맞춰 보면 생각이 갈리는 곳이 보입니다.
2. 대출이 있다면 상환 일정과 금리를 각자 확인해서 한 곳에 모아 둘 수 있습니다.
3. 비상금은 투자 계좌와 따로 두기로 정해 둘 수 있습니다. 금액은 두 사람의 생활비와 직장 상황에 따라 달라서 숫자는 정하지 않습니다.
4. 10년 넘게 안 쓸 돈은 정해 둔 날에 정해 둔 금액이 빠져나가게 설정하는 방법이 있습니다. 계좌를 열어 보는 날도 달력에 적어 둘 수 있습니다. 자주 사고팔았을 때 결과는 20대 편 글에서 다뤘습니다.

이 순서도 제안입니다. 부부의 소득과 대출 상황에 따라 순서와 방법은 달라질 수 있습니다.